Талан · Тюмень · моделирование рынка жилья

12 · что показать руководству

Тезисные карточки по модели рынка Тюмени

Короткий слой под шапкой: как устроена модель Монте-Карло, какие данные она берёт и как читать три сценария до 2035 — P10 самый оптимистичный, P50 базовый, P90 пессимистичный.

Зачем дашборд руководству

КонтекстКарта конкурентов, округ и прогноз цены м² — в одном экране для обсуждения площадок.
РИР · КЭПРешения опираются на диапазон исходов, а не на одну точку «как получится».
ФЭМТри сценария до 2035 дают рамку для финмодели и запаса прочности.

Какие данные ложатся в модель

РосстатСделки первички 2013–2024 (НЦСЭД) — цель обучения; IV кв. сверяется с годовым рядом.
ЦБ РФОнлайн: ключевая ставка, ИПЦ помесячно, объём ИЖК по Тюменской области (87 мес.).
48 кв.Разрыв первичка/вторичка, ввод жилья, индекс БМР, предложение ЕРЗ — в годовые признаки.
ЕРЗ.РФПредложение: ЖК, остатки, прайсы — карта и локальная поправка базовой цены.

Как считается прогноз

РегрессияКоэффициенты подобраны на 12 годах сделок + инерция роста, разрыв цен, объём ипотеки.
ПроверкаЧестная скользящая проверка: для каждого года модель видит только прошлое — ошибка ~23%.
Смесь60% регрессия + 30% инерция рынка + 10% экспертная формула.
Монте-КарлоТысячи итераций → распределение цены м² и три сценарные траектории до 2035.

Что получается на выходе

P10Самый оптимистичный сценарий — верхняя граница роста цены м² до 2035.
P50Базовый сценарий — медианный ориентир для ФЭМ и пресета «База».
P90Пессимистичный сценарий — нижний коридор и запас прочности для стресса.
СверкаПресеты «Стресс / База / Цель» и блок конкуренции — сверка с остатками ЕРЗ; для ИК — проверка микрорайонов и калибровка на сделках.

Карта слоёв 2ГИС

Активные конкуренты, проекты Талана и приоритетные округа. Клик по карте — координаты площадки.

конкуренты округа микрорайоны проекты Талана

Загрузка карты 2ГИС…Карта работает через виджет 2ГИС; резервная карта отключена.

конкуренты проекты Талана округ А округ Б округ В микрорайон (контур OpenStreetMap)

Выбор площадки

Координаты → округ → конкуренты 1/3/5 км → вывод для РИР

Кликни карту, введи координаты или выбери проект Талана.

Карточка слоя

Выбери округ, ЖК на карте или проанализируй площадку выше.

Быстрые сценарии

Округ не выбран — модель считает общегородские параметры. Кликни округ на карте, чтобы локализовать прогноз.

ЕРЗ — предложение, не сделки. Прайс ЖК в каталоге — минимум ₽/m² из list-map (как на карте ЕРЗ); на карточке ЖК — диапазоны по комнатам. База цены модели — Росстат (сделки) + поправка ЕРЗ по округу.

Параметрическая модель цены м² · Монте-Карло

Слайдеры задают центры распределений. Разброс и инерция шумов откалиброваны на рядах ЦБ и Росстата 2013–2024 (12 лет сделок, 48 кварталов признаков). Регрессия + смесь моделей + скользящая проверка. Прогноз — латинский гиперкуб + усечённое нормальное + авторегрессия. Горизонт до 2035. Три траектории: P10оптимистичный · верхний коридор, P50базовый · медиана, P90пессимистичный · нижний коридор.

Инфляция, % Ключевая ставка, % Ипотечная ставка, % Рост доходов, % Стройсебестоимость, % Давление предложения Привлекательность округа Итераций Монте-Карло Разброс модели ×

P10оптимистичный · верхний коридор P50базовый · медиана P90пессимистичный · нижний коридор

Конкурентное окружение

Девелоперы, концентрация остатка, давление по округам, ввод по годам и крупнейшие активные ЖК. Прайсы — минимум ₽/m² по каталогу ЕРЗ.

Рынок новостроек Тюмени: карта, конкуренты и сценарии цены м² до 2035

Тезисные карточки по модели рынка Тюмени

Зачем дашборд руководству

Какие данные ложатся в модель

Как считается прогноз

Что получается на выходе

Карта слоёв 2ГИС

Выбор площадки

Параметрическая модель цены м² · Монте-Карло

Конкурентное окружение

Топ девелоперов по остатку

Давление по округам

Давление по микрорайонам

Ввод по срокам

Крупнейшие активные ЖК