Талан · Тюмень · моделирование рынка жилья

12 · что показать руководству

Тезисные карточки по модели рынка Тюмени

Короткий слой под шапкой: как устроена модель Монте-Карло, какие данные она берёт и как читать три сценария до 2035 — P10 нижний перцентиль, P50 медиана, P90 верхний перцентиль.

Зачем дашборд руководству

КонтекстКарта конкурентов, округ и прогноз цены м² — в одном экране для обсуждения площадок.
РИР · КЭПРешения опираются на диапазон исходов, а не на одну точку «как получится».
ФЭМТри сценария до 2035 дают рамку для финмодели и запаса прочности.

Какие данные ложатся в модель

РосстатОфициальный ценовой ряд первички 2013–2024 — цель обучения; квартальная декомпозиция маркирована как proxy.
ЦБ РФКлючевая ставка и объём выданных ИЖК по Тюменской области без ХМАО и ЯНАО (91 месяц).
48 кв.Разрыв первичка/вторичка, ввод жилья, индекс БМР, предложение ЕРЗ — в годовые признаки.
ЕРЗ.РФПредложение: ЖК, остатки, прайсы — карта и локальная поправка базовой цены.

Как считается прогноз

РегрессияКоэффициенты подобраны на 12 годах официального ценового ряда + инерция роста, разрыв цен, объём ипотеки.
ПроверкаWalk-forward: метрики загружаются…
Смесь60% регрессия + 30% инерция рынка + 10% экспертная формула.
Монте-КарлоТысячи итераций → распределение цены м² и три сценарные траектории до 2035.

Что получается на выходе

P10Нижний перцентиль модели — 10% модельных результатов ниже.
P50Медиана модели — центральный модельный ориентир, не факт сделки.
P90Верхний перцентиль модели — 10% модельных результатов выше.
СверкаПресеты «Стресс / База / Цель» меняют предпосылки; для ИК нужны проверка микрорайонов и калибровка на внутренних сделках.

Карта слоёв Leaflet · OpenStreetMap

Активные конкуренты, проекты Талана и приоритетные округа. Клик по карте — координаты площадки.

конкуренты округа микрорайоны проекты Талана

Загрузка Leaflet…Подложка OpenStreetMap, слои дашборда загружаются локально.

конкуренты проекты Талана округ А округ Б округ В микрорайон (контур OpenStreetMap)

Выбор площадки

Координаты → округ → конкуренты 1/3/5 км → вывод для РИР

Кликни карту, введи координаты или выбери проект Талана.

Карточка слоя

Выбери округ, ЖК на карте или проанализируй площадку выше.

Быстрые сценарии

Округ не выбран — модель считает общегородские параметры. Кликни округ на карте, чтобы локализовать прогноз.

ЕРЗ — предложение, не сделки. Прайс ЖК в каталоге — минимум ₽/m² из list-map; на карточке ЖК — диапазоны по комнатам. Вход модели — официальная средняя цена Росстата + локальная asking-поправка ЕРЗ.

Параметрическая модель цены м² · Монте-Карло

Слайдеры задают центры распределений. Разброс и инерция шумов откалиброваны на рядах ЦБ и Росстата 2013–2024 (12 лет официального ценового ряда, 48 кварталов признаков). Регрессия + смесь моделей + walk-forward проверка. Прогноз — латинский гиперкуб + усечённое нормальное + авторегрессия. Горизонт до 2035. Три траектории: P10нижний перцентиль, P50медиана, P90верхний перцентиль.

Инфляция, % Ключевая ставка, % Ипотечная ставка, % Рост доходов, % Стройсебестоимость, % Давление предложения Привлекательность округа Итераций Монте-Карло Разброс модели ×

P10нижний перцентиль P50медиана P90верхний перцентиль

Конкурентное окружение

Девелоперы, концентрация остатка, давление по округам, ввод по годам и крупнейшие активные ЖК. Прайсы — минимум ₽/m² по каталогу ЕРЗ.

Рынок новостроек Тюмени: карта, конкуренты и сценарии цены м² до 2035

Тезисные карточки по модели рынка Тюмени

Зачем дашборд руководству

Какие данные ложатся в модель

Как считается прогноз

Что получается на выходе

Карта слоёв Leaflet · OpenStreetMap

Выбор площадки

Параметрическая модель цены м² · Монте-Карло

Конкурентное окружение

Топ девелоперов по остатку

Давление по округам

Давление по микрорайонам

Ввод по срокам

Крупнейшие активные ЖК